Lee HảiMột khu đô thị thường đi qua nhiều giai đoạn hình thành giá trị. Hiểu mình đang mua ở giai đoạn nào giúp nhà đầu tư nhìn rõ cơ hội, thời gian chờ và rủi ro.
Cùng một khu đô thị, có người mua rất sớm. Có người chỉ xuống tiền khi nhà cửa đã hình thành. Có người phải đợi đến lúc cư dân đông, tiện ích vận hành mới cảm thấy an tâm.
Không ai mặc nhiên đúng hay sai.
Bởi mỗi giai đoạn, nhà đầu tư đang đổi một loại rủi ro để lấy một loại lợi thế khác nhau.
Hải thường đơn giản hóa quá trình phát triển của một khu đô thị thành 3 giai đoạn để dễ đánh giá:
Hình thành kỳ vọng → Hình thành tài sản → Hình thành đời sống.
Hiểu ba giai đoạn này, anh chị sẽ biết mình thực sự đang mua thứ gì.
1. Giai đoạn hình thành kỳ vọng: Mua khi tương lai chưa hoàn thiện
Đây thường là lúc thị trường bắt đầu chú ý đến một khu vực hoặc một dự án mới.
Quy hoạch, chủ trương phát triển, hạ tầng, quy mô dự án và hệ sinh thái tương lai bắt đầu trở thành câu chuyện được quan tâm.
Lợi thế của người tham gia sớm là có thể có nhiều lựa chọn hơn và tiếp cận tài sản trước khi toàn bộ giá trị tương lai được thị trường nhìn nhận rõ.
Nhưng đây cũng là giai đoạn đòi hỏi năng lực phân tích cao.
Bởi giữa “tiềm năng” và “kỳ vọng quá mức” đôi khi chỉ cách nhau vài giả định sai.
Nhà đầu tư phải kiểm tra:
Pháp lý đến đâu?
Hạ tầng nào đã có cơ sở rõ ràng?
Tiến độ thực tế thế nào?
Năng lực triển khai của chủ đầu tư ra sao?
Và nếu quá trình hình thành kéo dài hơn dự kiến, mình có đủ khả năng giữ tài sản không?
“Giai đoạn đầu có thể cho nhà đầu tư lợi thế lớn nhất, nhưng cũng bắt người mua phải làm bài tập nhiều nhất.”
Đây cũng là lý do khi nghiên cứu những khu vực đang đứng trước sự thay đổi lớn như Cần Giờ hay Hóc Môn, Hải không bắt đầu bằng câu hỏi: “Giá sẽ tăng bao nhiêu?”
Hải bắt đầu bằng câu hỏi:
“Điều gì đang thực sự thay đổi ở đây?”
2. Giai đoạn hình thành tài sản: Tương lai bắt đầu nhìn thấy được
Đây là lúc câu chuyện dần biến thành thứ có thể quan sát.
Công trường triển khai.
Hạ tầng nội khu hình thành.
Nhà ở, thương mại, trường học, cảnh quan hoặc các tiện ích bắt đầu xuất hiện tùy từng dự án.
Những điều trước đây nằm trên bản vẽ dần trở thành tài sản thật.
Rủi ro về việc “có hình thành hay không” có thể giảm dần khi tiến độ được chứng minh, nhưng thị trường cũng có thể bắt đầu định giá lại những thay đổi đó.
Vì vậy, nhà đầu tư bước vào giai đoạn này đang thực hiện một sự đánh đổi:
Ít bất định hơn, nhưng có thể phải trả giá cao hơn cho sự rõ ràng.
Đừng chỉ nhìn xem dự án xây được bao nhiêu.
Hãy nhìn xem những gì đang xây có tạo ra nhu cầu thật hay không.
“Một khu đô thị không tăng giá trị chỉ vì có thêm những tòa nhà. Nó tăng giá trị bền vững khi những tòa nhà đó bắt đầu có lý do để người ta đến.”
Đây là thời điểm cần quan sát rất kỹ tiến độ thực tế, khả năng kết nối, hệ sinh thái tiện ích và đặc biệt là khả năng thu hút cư dân.
3. Giai đoạn hình thành đời sống: Khi khu đô thị bắt đầu tự chứng minh giá trị
Đây mới là giai đoạn Hải đặc biệt quan tâm về dài hạn.
Nhà đã xây xong chưa đủ.
Phải có người về ở.
Có trường học nhưng phải có học sinh.
Có trung tâm thương mại nhưng phải có khách hàng.
Có shophouse nhưng phải xuất hiện hoạt động kinh doanh.
Có hạ tầng nhưng phải có dòng người sử dụng.
Khi một khu đô thị bắt đầu xuất hiện cư dân – tiêu dùng – dịch vụ – việc làm – giao thương, giá trị của nó dần bớt phụ thuộc vào câu chuyện quảng bá và dựa nhiều hơn vào nhu cầu thực tế.
Đồng thời, lúc này một câu hỏi quan trọng bắt đầu dễ trả lời hơn:
“Mua xong, sau này bán cho ai?”
Người mua sau không nhất thiết chỉ là một nhà đầu tư kỳ vọng giá tiếp tục tăng.
Họ có thể là người muốn sống ở đó, kinh doanh ở đó, làm việc ở đó hoặc khai thác tài sản ở đó.
“Đỉnh cao của một khu đô thị không phải lúc bán được nhiều nhất. Mà là lúc người ta thực sự muốn đến sống, làm việc và tiêu tiền ở đó.”
Vậy mua ở giai đoạn nào tốt nhất?
Không có một đáp án chung cho tất cả nhà đầu tư.
Người có dòng tiền khỏe, thời gian nắm giữ dài và khả năng phân tích tốt có thể chấp nhận nghiên cứu từ giai đoạn đầu.
Người muốn giảm bớt sự bất định có thể đợi dự án hình thành rõ hơn.
Người ưu tiên nhu cầu sử dụng, khai thác hoặc thanh khoản đã được kiểm chứng có thể quan tâm nhiều hơn đến giai đoạn khu đô thị bước vào vận hành.
Điều quan trọng không phải mua càng sớm càng tốt.
Mà là mức giá bạn trả có tương xứng với phần rủi ro bạn đang nhận hay không.
Trước khi xuống tiền, Hải sẽ kiểm tra ít nhất 5 câu:
- Khu đô thị hiện đang ở giai đoạn nào?
- Giá hiện tại đã phản ánh bao nhiêu kỳ vọng tương lai?
- Những động lực phát triển nào đã được kiểm chứng?
- Nếu tiến độ chậm hơn kỳ vọng, mình có đủ sức giữ không?
- Khi khu đô thị trưởng thành, ai sẽ là người mua tài sản của mình?
“Nhà đầu tư đi sớm không kiếm tiền chỉ vì họ đến trước. Họ kiếm tiền khi những điều họ nhìn thấy trước sau đó trở thành giá trị thật.”
Đó cũng là cách Hải nghĩ nên nhìn những khu vực đang có quá trình phát triển mới như Cần Giờ và Hóc Môn.
Đừng vội hỏi nơi nào sẽ tăng mạnh hơn.
Hãy xác định mỗi khu vực đang đứng ở đâu trong quá trình hình thành giá trị, rồi mới quyết định đồng vốn của mình phù hợp với câu chuyện nào.
Nếu anh chị muốn nhận Checklist đánh giá một khu đô thị theo 3 giai đoạn Hình thành kỳ vọng – Hình thành tài sản – Hình thành đời sống, hãy comment “3 GIAI ĐOẠN”.
Nội dung mang tính chia sẻ kiến thức và góc nhìn đầu tư chung, không phải khuyến nghị mua hoặc bán BĐS cụ thể. Với từng dự án, cần kiểm tra độc lập pháp lý, quy hoạch, tiến độ, giá, chính sách và tình hình tài chính cá nhân tại thời điểm quyết định.
#LeeHai #LeeHaiBDS #BatDongSan #DauTuBDS #KhuDoThi #CanGio #HocMon #MuaGiuBan #NhaDauTu #KinhNghiemDauTu
