Lee HảiĐầu tư BĐS không chỉ là chọn tài sản tăng giá. 5 sai lầm dưới đây có thể khiến nhà đầu tư mất tiền dù thị trường vẫn còn cơ hội.
Có một nghịch lý Hải gặp khá nhiều trong đầu tư BĐS:
Nhiều người mất tiền không phải vì mua phải tài sản quá xấu, mà vì bước vào một thương vụ tốt bằng một chiến lược sai.
Thấy giá tăng thì mua. Nghe thông tin hạ tầng thì xuống tiền. Thấy người khác kiếm được thì sợ mình bỏ lỡ.
Nhưng trước một quyết định vài tỷ, vài chục tỷ, điều quan trọng không phải chỉ là: “Tài sản này có tăng giá không?”
Hải thường quan tâm hơn đến một câu hỏi khác:
“Nếu mọi thứ không diễn ra như kỳ vọng, mình có còn giữ được cuộc chơi không?”
Dưới đây là 5 sai lầm nhà đầu tư nên kiểm tra trước khi xuống tiền.
1. Mua theo đám đông nhưng không biết mình mua vì điều gì
Một khu vực nóng lên, nhiều người bắt đầu nói về nó.
Giá tăng. Giao dịch sôi động. Mạng xã hội liên tục xuất hiện thông tin tích cực.
Và rất dễ xuất hiện tâm lý:
“Nếu không mua bây giờ, chắc mình sẽ bỏ lỡ.”
Nhưng người khác mua được không có nghĩa bạn cũng nên mua.
Trước khi xuống tiền, hãy xác định rõ:
- Mua để tích sản hay đầu tư?
- Dự kiến giữ bao lâu?
- Kỳ vọng lợi nhuận đến từ đâu?
- Điều kiện nào khiến mình phải bán?
“Đừng mua một tài sản chỉ vì nhiều người đang muốn có nó. Hãy mua khi bạn hiểu vì sao mình cần nó.”
2. Chỉ nhìn giá mua mà quên thanh khoản
Một BĐS được gọi là “rẻ” chưa chắc đã là một khoản đầu tư tốt.
Hải luôn thích đặt một câu hỏi:
Mua xong, sau này bán cho ai?
Người mua cuối có thể là người ở thực, nhà đầu tư khác, doanh nghiệp hay người có nhu cầu khai thác tài sản.
Nếu không hình dung được nhóm người mua tiếp theo, bạn cần thận trọng hơn với kỳ vọng thanh khoản.
Bởi lợi nhuận trên giấy và tiền thực sự thu về là hai chuyện khác nhau.
“Giá mua quyết định bạn vào cuộc thế nào. Thanh khoản quyết định bạn ra khỏi cuộc chơi ra sao.”
3. Dùng đòn bẩy vượt khả năng chịu đựng
Vay tiền đầu tư BĐS không mặc nhiên là sai.
Sai lầm nằm ở việc sử dụng khoản vay mà toàn bộ kế hoạch chỉ có thể tồn tại nếu giá tài sản tiếp tục tăng hoặc thu nhập tương lai diễn ra đúng dự kiến.
Hãy thử tự hỏi:
Nếu tài sản không tăng giá trong hai năm thì sao?
Nếu thu nhập giảm thì sao?
Nếu muốn bán nhưng cần nhiều tháng mới tìm được người mua thì sao?
“Đòn bẩy tốt giúp đồng vốn đi xa hơn. Đòn bẩy sai khiến nhà đầu tư mất quyền được chờ.”
Và trong BĐS, mất khả năng chờ đôi khi nguy hiểm hơn việc mua chưa đúng thời điểm.
4. Mua theo tin quy hoạch, hạ tầng nhưng không kiểm chứng
Những câu như:
“Sắp có đường.”
“Sắp lên thành phố.”
“Sắp có dự án lớn.”
…luôn có sức hấp dẫn rất mạnh.
Nhưng nhà đầu tư cần phân biệt giữa thông tin chính thức, kế hoạch, đề xuất và lời đồn thị trường.
Một thông tin chưa được kiểm chứng không nên trở thành nền tảng cho một quyết định tài chính lớn.
Đặc biệt với pháp lý và quy hoạch, hãy ưu tiên kiểm tra từ cơ quan có thẩm quyền và hồ sơ phù hợp trước khi quyết định.
“Tin đồn có thể tạo kỳ vọng. Chỉ dữ liệu đủ tin cậy mới nên đi vào quyết định xuống tiền.”
5. Không chuẩn bị đường ra trước khi mua
Nhiều người dành rất nhiều thời gian để tìm điểm mua.
Nhưng rất ít người xác định trước điểm bán.
Trước khi xuống tiền, hãy biết:
- Điều gì khiến mình tiếp tục giữ?
- Khi nào nên đánh giá lại tài sản?
- Nếu đạt mục tiêu, có chốt lời không?
- Nếu giả định ban đầu sai, xử lý thế nào?
- Sau khi bán, dòng vốn sẽ đi đâu?
Đó chính là tư duy Mua – Giữ – Bán.
“Nhà đầu tư giỏi không chỉ biết mua tài sản tốt. Họ biết mình sẽ làm gì với tài sản đó trong từng kịch bản.”
Trước khi xuống tiền, hãy tự hỏi 5 câu
- Tôi mua BĐS này để làm gì?
- Lợi nhuận kỳ vọng đến từ yếu tố nào?
- Nếu thị trường đi ngang, tôi giữ được bao lâu?
- Nếu cần bán, ai là người mua tiếp theo?
- Kịch bản xấu hơn dự kiến xảy ra, tài chính của tôi có chịu được không?
Nếu chưa trả lời rõ những câu này, có lẽ điều cần làm chưa phải là tìm thêm một BĐS để mua.
Mà là hoàn thiện chiến lược đầu tư của chính mình.
“Kiếm tiền từ BĐS quan trọng. Nhưng giữ được tiền sau nhiều chu kỳ mới là năng lực của nhà đầu tư.”
Nếu anh chị muốn nhận Checklist Mua – Giữ – Bán BĐS để tự kiểm tra một thương vụ trước khi xuống tiền, hãy comment “CHECK”.
Hải và đội ngũ sẽ gửi bộ câu hỏi để anh chị tham khảo khi đánh giá một tài sản.
Nội dung mang tính chia sẻ kiến thức và góc nhìn chung về đầu tư BĐS, không phải khuyến nghị mua, bán hoặc sử dụng đòn bẩy cho một trường hợp cụ thể.
#LeeHai #LeeHaiBDS #BatDongSan #DauTuBDS #KinhNghiemDauTu #MuaGiuBan #ThanhKhoan #DonBayTaiChinh #QuanTriRuiRo #NhaDauTu
